Das Ertragswertverfahren für Immobilien
Eine zentrale Methode zur Bewertung von Renditeobjekten
Das Ertragswertverfahren ist ein weiteres zentrales Bewertungsverfahren für Immobilien, das sich insbesondere für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder vermietete Wohnimmobilien eignet. Es wird verwendet, um den Wert einer Immobilie basierend auf den erzielbaren Erträgen zu ermitteln. In diesem Artikel erklären wir das Ertragswertverfahren detailliert, inklusive der einzelnen Berechnungsschritte und der Einflussfaktoren.
1. Definition des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren für Immobilien basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie sich nach den künftigen Einnahmen richtet, die sie generieren kann. Das Verfahren eignet sich besonders für Immobilien, die vermietet oder verpachtet sind, da hier die erzielbaren Mieten den größten Einfluss auf den Immobilienwert haben.
2. Anwendungsbereiche
Das Ertragswertverfahren findet hauptsächlich Anwendung bei:
- Vermieteten Wohnimmobilien
- Gewerbeimmobilien
- Mehrfamilienhäusern
3. Schritte im Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren besteht aus mehreren Berechnungsschritten, die die zukünftigen Erträge und Kosten der Immobilie berücksichtigen. Der Ablauf ist folgendermaßen strukturiert:
3.1. Ermittlung der Jahresrohmiete
Die Jahresrohmiete ist der Ausgangspunkt des Verfahrens. Sie gibt die gesamten Mieteinnahmen an, die mit der Immobilie in einem Jahr erwirtschaftet werden können. Dabei werden marktübliche Mieten verwendet, wenn die tatsächlichen Mieten unter dem Marktpreis liegen.
3.2. Abzug der Bewirtschaftungskosten
Von der Jahresrohmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und sonstige Betriebskosten, die dem Eigentümer entstehen.
3.3. Ermittlung des Reinertrags
Der Reinertrag ist das Ergebnis nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von der Jahresrohmiete. Er spiegelt die Nettorendite der Immobilie wider und bildet die Basis für die weitere Berechnung des Ertragswerts.
3.4. Ermittlung des Bodenwerts
Wie beim Sachwertverfahren wird auch hier der Bodenwert separat ermittelt, in der Regel durch das Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert bleibt unberücksichtigt bei der Berechnung der Mieterträge, da der Ertrag ausschließlich vom Gebäude kommt.
3.5. Kapitalisierung des Reinertrags
Der Reinertrag wird mit einem sogenannten Kapitalisierungszinssatz (auch Liegenschaftszinssatz genannt) multipliziert. Dieser Zinssatz spiegelt das Verhältnis von Ertrag und Kapitalanlage wider und wird in Abhängigkeit von der Lage, dem Immobilientyp und den Marktgegebenheiten festgelegt.
4. Einflussfaktoren auf den Ertragswert
Verschiedene Faktoren beeinflussen das Ergebnis des Ertragswertverfahrens:
- Mietniveau: Die Höhe der Mieten ist ein zentraler Einflussfaktor für den Ertragswert.
- Bewirtschaftungskosten: Hohe Betriebskosten senken den Reinertrag und damit den Ertragswert.
- Liegenschaftszinssatz: Ein niedriger Kapitalisierungszinssatz führt zu einem höheren Ertragswert und umgekehrt.
5. Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren bietet sowohl Vor- als auch Nachteile:
- Vorteile: Es eignet sich besonders für Renditeobjekte und ermöglicht eine realistische Einschätzung der zukünftigen Erträge.
- Nachteile: Das Verfahren hängt stark von den Marktentwicklungen ab. Änderungen der Mieten oder Zinssätze können den Ertragswert erheblich beeinflussen.
6. Vergleich mit anderen Bewertungsverfahren
Im Vergleich zum Vergleichswertverfahren, das auf dem Marktwert ähnlicher Immobilien basiert, und dem Sachwertverfahren, das die Herstellungskosten einer Immobilie betrachtet, berücksichtigt das Ertragswertverfahren die zukünftigen Erträge und laufenden Kosten. Es ist damit besonders bei Anlageimmobilien sinnvoll.
Das Ertragswertverfahren ist ein unverzichtbares Instrument zur Bewertung von Immobilien, die primär als Renditeobjekte genutzt werden. Es bietet eine fundierte Basis für Investitionsentscheidungen, indem es die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt. Obwohl es einige Schwächen in Bezug auf Marktschwankungen gibt, bleibt es ein bewährtes Verfahren für die Bewertung von Gewerbe- und Mietimmobilien.
15.09.2024 - Christian Teitscheid
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