Das Sachwertverfahren für Immobilien
Die Bedeutung des Sachwertverfahrens in der Immobilienbewertung
Das Sachwertverfahren ist eines der drei Hauptbewertungsverfahren in der Immobilienbewertung. Es wird vor allem angewendet, wenn Vergleichsdaten oder Ertragsmöglichkeiten fehlen, wie bei eigengenutzten Wohnimmobilien oder spezialisierten Gebäuden. Das Verfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie auf Basis der Wiederherstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts. In diesem Artikel erklären wir die Berechnungsschritte und die Faktoren, die das Ergebnis beeinflussen.
1. Definition des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren für Immobilien basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie den Kosten entspricht, die für den Neubau des Gebäudes unter Berücksichtigung von Wertminderungen und Marktanpassungen anfallen würden. Der Bodenwert wird gesondert anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt.
2. Anwendungsbereiche
Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei folgenden Immobilien angewendet:
- Einfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien und Sonderbauten
- Baugrundstücke mit bestehenden Gebäuden
3. Schritte im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren besteht aus drei Komponenten: dem Bodenwert, dem Gebäudewert und den Wertanpassungen. Die Schritte sind wie folgt:
3.1. Ermittlung des Bodenwerts
Der Bodenwert wird auf Basis des Bodenrichtwerts ermittelt, der von den kommunalen Gutachterausschüssen veröffentlicht wird. Dieser gibt den durchschnittlichen Preis für unbebaute Grundstücke in der Region an.
3.2. Ermittlung des Gebäudesachwerts
Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK) abzüglich einer altersbedingten Abschreibung. Besondere Baumerkmale, Qualitätsanpassungen und der Zustand des Gebäudes werden ebenfalls berücksichtigt.
3.3. Marktanpassungsfaktor
Da Herstellungskosten nicht immer dem Marktwert entsprechen, wird der Sachwert durch einen Marktanpassungsfaktor korrigiert. Dieser spiegelt die Abweichung der Preise vom Markt wider und wird auf Basis von Marktanalysen festgelegt.
3.4. Gesamtsachwert
Der Gesamtsachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudewert, angepasst durch den Marktanpassungsfaktor:
Gesamtsachwert = Bodenwert + (Normalherstellungskosten - Abschreibungen) x Marktanpassungsfaktor
4. Faktoren, die den Sachwert beeinflussen
Mehrere Faktoren beeinflussen den Sachwert, darunter:
- Lage des Grundstücks
- Zustand des Gebäudes
- Baukostenentwicklung
- Marktanpassung
5. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile:
- Vorteile: Es ist ideal für Spezialimmobilien und bietet eine detaillierte Trennung zwischen Boden- und Gebäudewert.
- Nachteile: Die Marktanpassung ist nicht immer einfach zu bestimmen und kann zu subjektiven Ergebnissen führen. Die Berechnung ist zudem komplexer als bei anderen Verfahren.
6. Vergleich mit anderen Bewertungsverfahren
Im Vergleich zum Vergleichswertverfahren, das auf Marktdaten ähnlicher Immobilien basiert, und dem Ertragswertverfahren, das die Mieteinnahmen berücksichtigt, basiert das Sachwertverfahren auf den Herstellungskosten. Es wird vor allem bei Immobilien verwendet, bei denen Vergleichsdaten oder Erträge fehlen.
Das Sachwertverfahren ist ein unverzichtbares Instrument zur Bewertung von Immobilien, insbesondere wenn Vergleichsdaten oder Erträge fehlen. Obwohl es einige Herausforderungen bei der Marktanpassung und Berechnung gibt, bleibt es ein bewährtes Verfahren, um den Wert von eigengenutzten Wohnimmobilien und Spezialbauten zu bestimmen.
15.09.2024 - Christian Teitscheid
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