Verwaltungsgericht Gelsenkirchen kippt höhere Grundsteuer-Hebesätze für Nichtwohngrundstücke
Urteile vom 4. Dezember 2025 – 5 K 2074/25
Mit Urteilen vom 4. Dezember 2025 hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschieden, dass erhöhte Grundsteuer-Hebesätze für Nichtwohngrundstücke in mehreren Ruhrgebietsstädten gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Betroffen sind die Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen. Die entsprechenden Grundsteuerbescheide wurden aufgehoben.
Hintergrund der Regelung
Im Zuge der Grundsteuerreform hatte Nordrhein-Westfalen seinen Kommunen ermöglicht, bei der Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Mehrere Städte machten davon Gebrauch. Ziel war es, Wohnkosten stabil zu halten oder zu senken.
Um Einnahmeverluste auszugleichen, wurden die Hebesätze für Geschäfts-, Gewerbe- und unbebaute Grundstücke deutlich angehoben. Die höhere Belastung dieser Grundstücksarten sollte das Gesamtaufkommen der Grundsteuer sichern.
Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz
Das Verwaltungsgericht stellte klar, dass bei gleichem Steuergegenstand grundsätzlich ein einheitlicher Hebesatz geboten ist. Abweichungen bedürfen einer sachlichen Rechtfertigung.
Eine Entlastung von Wohngrundstücken kann unter Umständen durch Gemeinwohlziele – etwa die Begrenzung steigender Wohnkosten – gerechtfertigt sein. Die spiegelbildliche Erhöhung der Hebesätze für Nichtwohngrundstücke allein zur Sicherung des Haushalts sei jedoch rein fiskalisch motiviert und damit kein tragfähiger Differenzierungsgrund.
Die Eigentümer von Nichtwohngrundstücken würden dadurch ohne sachlichen Grund stärker belastet.
Folgen der Entscheidung
Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Das Gericht hat sowohl die Berufung zum Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen als auch die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen.
Sollte sich diese Rechtsauffassung durchsetzen, hätte dies erhebliche Auswirkungen auf die kommunale Hebesatzgestaltung – nicht nur in Nordrhein-Westfalen.
18.2.2026 - Veronika Graf - vg@ntg24.de
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