Vonovia wartet auf die Bestätigung der Erholung

Vor den Halbjahreszahlen bleiben steigende Mieten und ein stabileres Immobilienportfolio die Pluspunkte – doch Zinsen, Verschuldung und der schwache Aktienkurs bestimmen weiter die Bewertung

 

Nur wenige Tage vor den Halbjahreszahlen wirkt die Lage bei Vonovia widersprüchlich. Das operative Vermietungsgeschäft profitiert von Wohnungsknappheit und steigenden Mieten, die Immobilienwerte haben sich stabilisiert und der Konzern kommt weiterhin problemlos an den Kapitalmarkt. An der Börse reicht das bislang trotzdem nicht für eine überzeugende Erholung. Genau dieser Abstand zwischen Geschäft und Aktienkurs macht den kommenden Bericht besonders wichtig.

Vonovia (DE000A1ML7J1) wird am 5. August die Zahlen für das erste Halbjahr 2026 vorlegen. Im Vorfeld bewegt sich die Aktie nur im Bereich von rund 21 Euro und liegt damit deutlich unter den Niveaus vom Jahresanfang. Je nach Handelsplatz und Zeitpunkt unterscheiden sich die Kursangaben leicht, doch die Richtung ist eindeutig: Anleger honorieren die operative Stabilisierung bislang nur begrenzt. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

 

Das Mietgeschäft liefert – die Börse schaut trotzdem auf die Bilanz

 

Operativ ist der Ausgangspunkt für das Halbjahr solide. Im ersten Quartal stiegen die Erlöse im Rental-Segment um 4,0 % auf 873,6 Mio. Euro. Das Adjusted EBITDA Rental legte sogar um 6,3 % auf 629,7 Mio. Euro zu. Die organische Mietsteigerung lag bei 4,0 %, während der Bestand mit einer Leerstandsquote von 2,3 % weiterhin nahezu vollständig vermietet war. Der durchschnittliche monatliche Ist-Mietpreis erhöhte sich auf 8,46 Euro je Quadratmeter. Der Q1-Bericht von Vonovia bestätigt damit, dass das Kerngeschäft nicht das eigentliche Problem der Aktie ist. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Die Aufmerksamkeit bleibt auf der Kapitalstruktur. Ende März lag der Loan-to-Value bei 45,1 % nach 45,4 % zum Jahresende. Die angepasste Nettoverschuldung belief sich auf rund 38,6 Mrd. Euro. Das ist eine leichte Verbesserung, aber noch immer eine Größenordnung, die Vonovia empfindlich gegenüber dauerhaft hohen Finanzierungskosten macht. Das Verhältnis von Adjusted Net Debt zu Adjusted EBITDA lag bei 13,7. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Genau deshalb ist Vonovia weiterhin stärker eine Zins- und Bilanzaktie als eine reine Mietwachstumsstory. Höhere Mieten verbessern den operativen Ertrag schrittweise. Änderungen bei Refinanzierungskosten oder Immobilienrenditen können dagegen deutlich schneller auf Bewertung und Eigenkapital durchschlagen.

 

Die neue Wandelanleihe zeigt Stärke und das verbleibende Problem zugleich

 

Ende Juni platzierte Vonovia eine auf 850 Mio. Euro aufgestockte Wandelanleihe. Sie läuft bis 2031 und ist mit keinem laufenden Kupon ausgestattet. Der anfängliche Wandlungspreis liegt bei 28,0402 Euro und damit 37,5 % über dem damaligen Referenzkurs. Die Mittel sollen unter anderem zur Refinanzierung von Verbindlichkeiten eingesetzt werden. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

 

Für Vonovia ist das grundsätzlich positiv: Der Konzern besitzt weiterhin breiten Zugang zum Kapitalmarkt und kann seine Fälligkeiten aktiv steuern. Gleichzeitig erinnert jede größere Refinanzierung daran, warum die Aktie noch nicht wieder wie vor der Zinswende bewertet wird. Die Qualität des Wohnungsbestands ist nur eine Seite der Gleichung. Die andere sind fast 39 Mrd. Euro angepasste Nettoschulden.

 

 

 

Der Abschlag zum Immobilienwert bleibt auffällig

 

Zum 31. März lag der EPRA NTA bei 46,57 Euro je Aktie. Der faire Wert des Immobilienportfolios erreichte rund 84,7 Mrd. Euro und lag damit leicht über dem Jahresendwert. Gegenüber einem Aktienkurs um rund 21 Euro bleibt damit ein erheblicher rechnerischer Abschlag auf den Nettovermögenswert bestehen. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Dieser Abschlag ist allerdings kein automatisches Kaufsignal. Die Börse bewertet nicht nur den aktuellen Immobilienwert, sondern auch zukünftige Finanzierungskosten, mögliche Bewertungsänderungen und die Geschwindigkeit des Schuldenabbaus. Gerade deshalb können die Halbjahreszahlen mehr bewegen als eine weitere Bestätigung steigender Mieten.

 

Am Mittwoch zählt vor allem der Ausblick

 

Bislang erwartet Vonovia für 2026 ein Adjusted EBITDA von 2,95 bis 3,05 Mrd. Euro und ein Adjusted EBT zwischen 1,9 und 2,0 Mrd. Euro. Die Mieteinnahmen sollen 3,45 bis 3,55 Mrd. Euro erreichen, die organische Mietsteigerung rund 4,2 %. Der operative Free Cashflow vor Veränderungen des Working Capital soll etwa auf Vorjahresniveau liegen. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Die entscheidende Nachricht am 5. August dürfte deshalb weniger sein, ob das zweite Quartal einige Millionen Euro über oder unter einzelnen Erwartungen liegt. Wichtiger wird sein, ob Vonovia die Prognose bestätigt, beim Verschuldungsgrad weiter vorankommt und Hinweise auf eine nachhaltigere Erholung des Transaktionsmarktes liefert.

 

Die operative Grundlage dafür ist vorhanden. Wohnungsknappheit sorgt für Nachfrage, das Vermietungsgeschäft wächst und die Immobilienwerte zeigen bislang keinen erneuten größeren Rückschlag. Was der Aktie fehlt, ist eine überzeugendere Antwort auf die Kapitalfrage. Erst wenn der Markt glaubt, dass Verschuldung und Finanzierungskosten dauerhaft kontrollierbar sind, dürfte der große Abschlag zum Immobilienwert stärker in den Vordergrund rücken.

Vonovia geht damit in eine ungewöhnlich klare Zahlenwoche: Das Unternehmen muss nicht beweisen, dass seine Wohnungen gefragt sind. Das ist längst sichtbar. Es muss zeigen, dass aus einem stabilisierten Immobilienmarkt auch wieder eine stabilere Bilanz- und Eigenkapitalstory entsteht. Genau dort entscheidet sich, ob der derzeit niedrige Kurs eine Gelegenheit oder weiterhin ein Ausdruck berechtigter Vorsicht ist.

 

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01.08.2026 - Christian Teitscheid

 

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