Stabiler Umsatz bei Aroundtown

Aroundtown vom schwachen Marktumfeld belastet - Bilanzstruktur gestärkt

 

Das gestiegene Zinsniveau bläst Aroundtown scharf ins Gesicht. Das Bewertungsergebnis war im 1. Quartal die grösste Belastung für die Gewinn- und Verlustrechnung, aber die Bilanzstruktur konnte man dennoch deutlich verbessern. 

Das gestiegene Zinsniveau belastet das Ergebnis von Aroundtown (LU1673108939) sichtbar. Der Gewinn brach nach Steuern und Anteilen Dritter im 1. Quartal um -74 % von 216,2 Mio. Euro im Vorjahresquartal auf nur noch 55,9 Mio. Euro ein. Der Gewinn nach Steuern schrumpfte „nur“ um zwei Drittel, aber bei Aroundtown kommen noch erhebliche Abzweigungen für nicht-kontrollierende Minderheiten und die Hybrid-Gläubiger hinzu, sodass für die Aktionäre, die ganz unten im Rang stehen, am Ende nur ein Bruchteil (47 %) des Nachsteuergewinns übrig bleibt. 

 

 

Der Einbruch resultiert jedoch nicht aus dem Kerngeschäft. Ganz im Gegenteil. Den Umsatz hielt man im Jahresvergleich stabil bzw. konnte ihn unterhalb der Inflationsrate um 0,5 % auf 379,7 Mio. Euro marginal verbessern. Die operativen Kosten stiegen zwar leicht im Jahresvergleich, aber der entscheidende Punkt war, dass das Bewertungsergebnis im 1. Quartal faktisch bei 0 Euro lag im Vergleich zu den 203,5 Mio. Euro, die man vor einem Jahr als „Papiergewinn“ verbuchen konnte. Warum der Einbruch? Die stark gestiegenen Marktzinsen („Sondervermögen“ der Bundesregierung + Trumps Iran-Krieg) halten Interessenten fern und das Transaktionsvolumen im Keller. Und das ist auch kein Problem, das schnell vorübergehen wird, denn die Schuldenorgie der Bundesregierung ist gerade erst richtig in Fahrt gekommen – flankiert von Steuererhöhungen – was den Kernstaatsanleihemarkt im Euroraum unattraktiv macht, da gleichzeitig in Berlin politisch alles getan wird, um strukturell das Wachstum Deutschlands zu schwächen, womit es auch keine Chance gibt, dass die steigenden Ausgaben und Schulden in Zukunft durch hohes Wachstum in der Wirtschaft getilgt werden. Stattdessen stellt sich der Anleihemarkt darauf ein, dass die Schuldenaufnahme der Bundesregierung auf Sicht weiter steigen wird, was höhere und nicht niedrigere Marktzinsen erzeugt. Mit einer steigenden Zinsstrukturkurve vor Augen investieren am Immobilienmarkt jedoch nur die, die müssen, und nicht die, die wollen. 

 

Bewertungsergebnis belastet Aroundtown-Gewinn

 

Schaut man sich das Kerngeschäft an, ist Aroundtown aber auch dort in der Defensive. Die FFO I (Funds from Operations = Geld aus dem laufenden Geschäft) sanken von 76,3 Mio. Euro auf nur noch 70,2 Mio. Euro (-8 %). Zieht man auf der Ebene FFO II noch die tatsächlich vorgenommenen Akquisitionen und Verkäufe hinzu, verschlechterte sich die Kennzahl weiter um -39 % von 121,1 Mio. Euro auf nur noch 73,7 Mio. Euro. Der Hintergrund ist klar: Die abrupt gestiegene Zinsstrukturkurve in Deutschland im 1. Quartal ist ein harter Dämpfer für die Immobiliengesellschaft. Nicht nur für sie, sondern für die gesamte Branche. 

Was die Arbeiten am „Fundament“ angeht, so macht Aroundtown alles richtig. In einer Phase der Schwäche für Immobilien-Aktien erhöht man über einen Tender die Beteiligung an Grand City Properties (LU0775917882) erfolgreich von 62,5 % auf 81,5 %. Dieser Schritt wird sich rückblickend als sehr wertvoll herausstellen. Gleichzeitig beruhigte man den Anleihemarkt auf gleich mehreren Ebenen. Das kritische Hybridanleihenthema ist vom Tisch. Man hatte Hybrid-Anleihen, die eine erste Kündigungsmöglichkeit in 2026 haben, bereits refinanziert. Die sogenannten „ewigen“ Anleihen bekommen zur Emission einen festen Kupon, der nach einer festgelegten Laufzeit (meist drei bis fünf Jahre) an das aktuelle Niveau plus einer Risikoprämie angepasst wird. Der angepasste Kupon ist in der Regel unattraktiv, weswegen der Anleihemarkt implizit erwartet, dass die Emittentin die damit verbundene Kündigungsmöglichkeit nutzt und die „ewigen“ Anleihen tilgt. Kündigt die Emittentin hingegen beim „first call“ nicht, signalisiert sie damit den Gläubigern, dass sie derzeit keine besseren Refinanzierungsangebote hat, was ein Makel für die Bonität ist. Das ist in der Vergangenheit bei Aroundtown passiert, weswegen es eine Erleichterung ist, dass für 2026 dieses Thema bereits erledigt ist und auch erst 2029 und 2031 die nächsten „first calls“ anstehen. 

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28.05.2026 - Mikey Fritz

 

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