Grundsteuer: BFH bestätigt das Bundesmodell – Verfassungsbeschwerden angekündigt
BFH-Urteil vom 10.12.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25)
Mit mehreren Grundsatzurteilen hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die seit 2025 angewendete Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Damit weist Deutschlands höchstes Finanzgericht die Klagen zahlreicher Immobilieneigentümer zurück, die sich gegen die neue Bewertung ihres Grundbesitzes gewandt hatten. Trotz dieser klaren Entscheidung ist der Streit jedoch nicht beendet: Eigentümerverbände und der Bund der Steuerzahler haben bereits angekündigt, den Gang nach Karlsruhe anzutreten und eine Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht zu erzwingen. Die Entscheidung des BFH hat damit erhebliche praktische und finanzielle Bedeutung – nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter und Kommunen.
Hintergrund: Von der alten Grundsteuer zur Reform
Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Jährlich fließen rund 16 Milliarden Euro in die kommunalen Haushalte. Das Bundesverfassungsgericht hatte jedoch im Jahr 2018 die bis dahin geltende Grundsteuer wegen der Verwendung jahrzehntealter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber war gezwungen, ein neues Bewertungsmodell zu schaffen.
Als Reaktion wurde das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Das daraus hervorgegangene sogenannte Bundesmodell gilt in elf Bundesländern. Andere Länder – darunter Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene landesspezifische Regelungen eingeführt. Diese Länder sind von der aktuellen BFH-Entscheidung nicht betroffen.
Die Streitfälle vor dem BFH
Gegenstand der nun entschiedenen Verfahren waren Klagen von Wohnungseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Die Finanzämter hatten die Grundsteuerwerte zum Stichtag 01.01.2022 auf Grundlage des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt. Maßgeblich waren dabei unter anderem pauschalierte Nettokaltmieten und gesetzlich festgelegte Bodenrichtwerte.
Die Kläger sahen sich durch diese pauschalierende Bewertung benachteiligt und rügten sowohl formelle als auch materielle Verfassungsverstöße. Nachdem sie bereits in den Vorinstanzen gescheitert waren, blieb auch die Revision beim BFH ohne Erfolg.
Gesetzgebungskompetenz des Bundes bestätigt
Ein zentraler Angriffspunkt der Kläger war die angeblich fehlende Gesetzgebungskompetenz des Bundes. In der mündlichen Verhandlung argumentierte unter anderem der Augsburger Rechtsprofessor Gregor Kirchhof, der Bundesgesetzgeber habe sich nach dem Urteil von 2018 unzulässigerweise lediglich auf eine Fortschreibungskompetenz gestützt und seine Möglichkeiten aus der konkurrierenden Gesetzgebung nicht ausgeschöpft.
Der BFH wies diese Argumentation zurück. Nach Auffassung des Gerichts steht dem Bund gemäß Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG eindeutig die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer zu. Selbst wenn der Gesetzgeber theoretisch weitere Gestaltungsspielräume gehabt hätte, führe dies nicht zu einer sogenannten Ermessensunterschreitung auf gesetzgeberischer Ebene. Das Bundesmodell leidet nach Ansicht des BFH daher an keinem kompetenzrechtlichen Mangel.
Gleichheitsgrundsatz und Typisierung
Im Zentrum der materiell-rechtlichen Prüfung stand Art. 3 Abs. 1 GG, der allgemeine Gleichheitssatz. Kritisiert wurde insbesondere, dass das neue Bewertungsverfahren stark mit Typisierungen und Pauschalierungen arbeitet und damit Einzelfallgerechtigkeit vermissen lasse.
Der BFH stellte hierzu klar, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung steuerlicher Bemessungsgrundlagen einen weiten Gestaltungsspielraum einräumt. Eine Steuerbemessung müsse realitätsgerecht sein, dürfe aber generalisieren und pauschalieren, um praktikabel zu bleiben. Es sei verfassungsrechtlich nicht erforderlich, jede individuelle Besonderheit eines Grundstücks abzubilden.
Nach Auffassung des BFH folgt das Ertragswertverfahren konzeptionell einer Verkehrswertorientierung und ist darauf angelegt, im Durchschnitt einen realistischen Grundstückswert innerhalb eines vertretbaren Korridors zu erfassen. Damit sei der Gleichheitsgrundsatz gewahrt.
Bodenrichtwerte und pauschalierte Mieten
Ausdrücklich befasste sich der BFH mit drei häufig vorgebrachten Kritikpunkten. Zum einen bestätigte er die Heranziehung gesetzlich typisierter Bodenrichtwerte. Abweichungen von bis zu 30 Prozent nach oben oder unten seien verfassungsrechtlich zulässig, da Bodenrichtwerte zwangsläufig Durchschnittswerte darstellen und nicht jedes einzelne Grundstück exakt abbilden können.
Zum anderen erkannte der BFH an, dass es bei pauschalierten Nettokaltmieten zu Verzerrungen kommen kann. Immobilien in guten Lagen werden häufig unterhalb der tatsächlich erzielbaren Miete bewertet, während Immobilien in schwächeren Lagen tendenziell überbewertet werden. Diese Ungleichheiten seien jedoch durch das legitime Ziel eines weitgehend automatisierten und praktikablen Massenverfahrens gerechtfertigt. Eine vollständige Einzelfallgerechtigkeit sei bei der Grundsteuer weder realistisch noch verfassungsrechtlich geboten.
Praktische Bedeutung für Eigentümer und Mieter
Die Entscheidung betrifft nicht nur Immobilieneigentümer. Da die Grundsteuer regelmäßig auf Mieter umgelegt wird, wirkt sich die neue Bewertung auch unmittelbar auf Millionen von Haushalten aus. Rund drei Millionen Grundsteuerwertbescheide wurden bislang angefochten, vielfach ohne Erfolg. Für viele Betroffene bedeutet das BFH-Urteil daher eine klare Ernüchterung.
Gleichzeitig erhalten Kommunen Planungssicherheit. Die Grundsteuer bleibt eine stabile Einnahmequelle, ohne dass kurzfristig mit einer erneuten gesetzlichen Neuregelung gerechnet werden muss.
Der Weg nach Karlsruhe bleibt offen
Obwohl der BFH keine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht vorgenommen hat, ist eine verfassungsgerichtliche Prüfung keineswegs ausgeschlossen. Eigentümerverbände wie Haus & Grund sowie der Bund der Steuerzahler haben angekündigt, Verfassungsbeschwerde einzulegen. Sie halten die Belastungswirkungen der Reform für überzogen und sehen den Toleranzrahmen zulässiger Typisierung überschritten.
Damit dürfte das letzte Wort zur Grundsteuer-Reform noch nicht gesprochen sein. Bis zu einer Entscheidung aus Karlsruhe bleibt das Bundesmodell jedoch maßgeblich – mit allen finanziellen Konsequenzen für Eigentümer, Mieter und Kommunen.
23.01.2026 - Daniel Eilenbrock
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