BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuergesetzes in Baden-Württemberg
Bodenwertsteuerprinzip steht auf solidem Fundament
Mit einem wegweisenden Urteil hat der Bundesfinanzhof die von Baden-Württemberg gewählte Methode zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungskonform eingestuft. Das Land hatte nach der Grundsteuerreform einen eigenen Weg beschritten und dabei auf eine reine Bodenwertsteuer gesetzt – ohne die aufstehenden Gebäude in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Genau diese Besonderheit stand im Mittelpunkt eines Rechtsstreits, der nun höchstrichterlich entschieden wurde.
Baden-Württemberg als Sonderweg
Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur alten Einheitsbewertung war der Bundesgesetzgeber verpflichtet, die Grundsteuer auf eine neue rechtliche Grundlage zu stellen. Der Bund reagierte mit dem Bundesmodell, das eine wertabhängige Bewertung unter Berücksichtigung von Grundstück und Gebäude vorsieht. Gleichzeitig ermöglichte das Grundgesetz den Ländern, abweichende Regelungen zu treffen – die sogenannte Öffnungsklausel. Baden-Württemberg machte von dieser Möglichkeit Gebrauch und verabschiedete ein eigenes Landesgrundsteuergesetz, das allein auf den Bodenwert abstellt. Die Grundlage für die Bewertung bilden dabei die Bodenrichtwerte, die zonenweise für bestimmte Gebiete ermittelt werden und pauschal für alle Grundstücke innerhalb dieser Zonen gelten.
Im konkreten Fall wandte sich eine Grundstückseigentümerin aus Karlsruhe gegen den ihr gegenüber festgestellten Grundsteuerwert. Sie argumentierte, dass der hintere Teil ihres Grundstücks, der deutlich tiefer als das sogenannte Richtwertgrundstück ist und als Gartenfläche genutzt wird, nicht mit dem vollen Bodenrichtwert angesetzt werden dürfe. Das Finanzamt hatte den Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter auf die gesamte Grundstücksfläche angewandt und einen Grundsteuerwert von knapp 566.000 Euro festgestellt. Die Klägerin hielt eine Abwertung für die hintere Teilfläche für geboten und machte zugleich grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedenken geltend.
Bodenrichtwert gilt zonenweise und pauschal
Der Bundesfinanzhof wies die Revision der Grundstückseigentümerin zurück. Das Gericht stellte klar, dass der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks nach den Regelungen des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg ohne individuelle Anpassung auf sämtliche Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone anzuwenden ist. Eine Differenzierung nach Grundstückstiefe oder Nutzungsart des einzelnen Grundstücks ist danach grundsätzlich nicht vorgesehen. Ein niedrigerer Bodenwertansatz ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich: Der nachgewiesene tatsächliche Wert muss um mehr als 30 Prozent vom ermittelten Wert abweichen – und dieser Nachweis muss durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten erbracht werden. Im Fall der Klägerin betrug die Abweichung lediglich rund 24 Prozent, sodass diese Möglichkeit ausschied.
Auch die Rüge, das Land Baden-Württemberg habe mit der Anknüpfung allein an den Bodenwert das bundesrechtliche Immobilienwertermittlungsrecht umgangen, überzeugte das Gericht nicht. Der Bundesfinanzhof kam zu dem Ergebnis, dass der Landesgesetzgeber im Rahmen der grundgesetzlich eingeräumten Abweichungskompetenz handelte und nicht unzulässig in Bundeskompetenzen für das Bodenrecht eingegriffen hat.
Verfassungsrechtliche Bedenken zurückgewiesen
Besonderes Gewicht hatte die Frage, ob das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg auch in materieller Hinsicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Die Klägerin hatte unter anderem gerügt, dass die Nichtberücksichtigung von Gebäuden gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoße, weil bebaute und unbebaute Grundstücke steuerlich gleich behandelt würden, obwohl sie sich in ihrer tatsächlichen Nutzung erheblich unterschieden. Zudem zweifelte sie daran, ob der Belastungsgrund der Steuer im Gesetz hinreichend erkennbar sei, und sah einen Verstoß gegen das Prinzip der Vorhersehbarkeit der Abgabenlast.
Der Bundesfinanzhof ließ diese Bedenken nicht gelten. Er sah es als verfassungsrechtlich zulässig an, dass Baden-Württemberg bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts allein an den Bodenwert anknüpft, ohne zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Als Belastungsgrund der Steuer identifizierte das Gericht zwei Aspekte: Zum einen die Möglichkeit, kommunale Infrastrukturleistungen zu nutzen, die mit dem Grundbesitz verbunden ist. Zum anderen das in den Bodenrichtwerten zum Ausdruck kommende wirtschaftliche Potenzial eines Grundstücks für eine ertragbringende Nutzung. Dieser Belastungsgrund sei im Gesetz hinreichend erkennbar. Auch der Umstand, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst mit dem Steuerbescheid endgültig feststeht, begründet laut Bundesfinanzhof keinen Verfassungsverstoß. Schließlich verneinte das Gericht auch eine Verletzung der verfassungsrechtlichen Pflicht zum Schutz natürlicher Lebensgrundlagen.
Für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg bedeutet das Urteil, dass der pauschale Ansatz des zonenweisen Bodenrichtwerts grundsätzlich Bestand hat und individuelle Korrekturen nur in Ausnahmefällen und mit erheblichem Nachweisaufwand möglich sind. Wer einen deutlich niedrigeren tatsächlichen Wert geltend machen will, muss die 30-Prozent-Schwelle überschreiten und dies durch ein qualifiziertes Gutachten belegen.
Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 22.04.2026 (Az. II R 26/24).
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06.07.2026 - Daniel Eilenbrock
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