Einkünfteerzielungsabsicht bei Luxusimmobilien (>250qm)
BFH Urteil vom 20.06.2023 im Fokus
In einem Urteil vom 20. Juni 2023 (IX R 17/21) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass bei der Vermietung von Immobilien mit einer Wohnfläche von über 250 Quadratmetern die typisierte Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht (66% der ortsüblichen Miete, § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz/EStG) nicht gilt. Stattdessen muss eine Totalüberschussprognose erstellt werden, um die steuerliche Anerkennung der Vermietungstätigkeit zu gewährleisten.
Kern des Streitfalls
Die Kläger vermieteten drei Einfamilienhäuser mit jeweils mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche. Das Finanzamt erkannte die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse nicht an, da es die Einkünfteerzielungsabsicht in Frage stellte. Das Finanzgericht Baden-Württemberg wies die Klage der Kläger ab, woraufhin diese Revision einlegten.
Entscheidung des Bundesfinanzhofs
Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Der Senat des BFH betonte, dass die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts nicht ausreichten, um abschließend über die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger zu entscheiden.
Grundsätze der Einkünfteerzielungsabsicht
Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes wird bei der Vermietungstätigkeit grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Diese Annahme gilt jedoch nicht für Luxusimmobilien, bei denen die Marktmiete den besonderen Gebrauchswert der Wohnung nicht angemessen widerspiegelt. Für solche Objekte ist die Durchführung einer Totalüberschussprognose erforderlich.
Ausnahmefälle und Gleichheitsgrundsatz
Der BFH bestätigte, dass die Unterscheidung nach der Art des vermieteten Objekts mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar ist. Die Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei Luxusimmobilien ist gerechtfertigt, da Mietspiegel für derartige Wohnungen oft nicht anwendbar oder aussagekräftig sind.
Fazit
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer differenzierten Betrachtung bei der Vermietung von Luxusimmobilien im Steuerrecht. Vermieter von Immobilien mit einer Wohnfläche über 250 Quadratmetern müssen besondere Nachweise erbringen, um die steuerliche Anerkennung ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu sichern.
12.01.2024 - Daniel Eilenbrock
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