Grundstücksübertragung im Scheidungsverfahren kann steuerpflichtiger Anschaffungsvorgang sein
Finanzgericht wertet Übertragung als entgeltlich
Wer im Zuge einer Trennung Grundstücke auf den Ehegatten überträgt, denkt dabei selten an Steuern. Doch genau das kann teuer werden – vor allem dann, wenn die übertragenen Immobilien innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden. Das Niedersächsische Finanzgericht hat in einem vielbeachteten Urteil klargestellt, dass eine solche Grundstücksübertragung im Zusammenhang mit einem vorzeitigen Zugewinnausgleich als entgeltliche Anschaffung im Sinne des Einkommensteuerrechts gewertet werden kann – mit weitreichenden Folgen für die Steuerpflicht.
Das Streitfall-Szenario: Trennung, Teilvergleich und Grundstücksverkäufe
Im zugrundeliegenden Fall lebte eine Frau seit mehreren Jahren von ihrem Ehemann getrennt. Sie stellte einen Scheidungsantrag und leitete gleichzeitig beim Amtsgericht ein Verfahren auf vorzeitigen Zugewinnausgleich ein. Hintergrund war die Sorge, dass ihr Ehemann seinen umfangreichen Grundbesitz veräußern und sich ins Ausland absetzen könnte. Im Rahmen eines gerichtlich protokollierten Teilvergleichs verpflichtete sich der Ehemann, zwei größere Grundstücke auf die Frau zu übertragen – und zwar unter Anrechnung auf eine künftige Zugewinnausgleichsforderung.
Was folgte, war ungewöhnlich: Das Scheidungsverfahren wurde nicht weitergeführt. Die Eheleute lebten noch fast fünfzehn weitere Jahre getrennt voneinander, bis der Ehemann schließlich verstarb. Eine Scheidung hatte es nie gegeben, ein formeller Zugewinnausgleich war damit auch nie entstanden. Die Frau war keine gesetzliche Erbin und machte gegenüber den Kindern ihres verstorbenen Mannes keine Zugewinnausgleichsforderung geltend.
Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist teilte die Klägerin die übertragenen Grundstücke auf und veräußerte Teilflächen mit erheblichen Gewinnen. In ihren Einkommensteuererklärungen verschwieg sie diese Erlöse nicht aus Absicht, sondern weil sie die ursprüngliche Übertragung schlicht als unentgeltlich einordnete – ohne steuerliche Relevanz. Das Finanzamt sah das nach einer Betriebsprüfung anders und setzte entsprechend höhere Einkommensteuern fest.
Die steuerliche Kernfrage: Entgeltlich oder unentgeltlich?
Für die Besteuerung privater Veräußerungsgewinne ist die Unterscheidung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb von zentraler Bedeutung. Nur wer ein Grundstück entgeltlich erworben hat, kann damit einen steuerpflichtigen Anschaffungsvorgang im Sinne des Steuerrechts begründen. Bei unentgeltlichem Erwerb – etwa durch Schenkung oder Erbschaft – tritt der Erwerber grundsätzlich in die steuerliche Rechtsposition des Rechtsvorgängers ein, und eine eigenständige Zehn-Jahres-Frist beginnt nicht neu zu laufen.
Die Klägerin argumentierte, dass in ihrem Fall mangels vollzogener Scheidung und mangels tatsächlich entstandener Zugewinnausgleichsforderung gar keine Gegenleistung für die Grundstücksübertragung existiert habe. Da die Ehe letztlich noch viele Jahre fortbestanden habe und ein Zugewinnausgleich nie eingefordert worden sei, sei die Übertragung rein unentgeltlich gewesen. Damit hätte sie außerhalb der Steuerpflicht gelegen.
Das Niedersächsische Finanzgericht ließ sich von diesem Argument nicht überzeugen. Die Richter des 9. Senats stellten klar, dass es für die Beurteilung der Entgeltlichkeit nicht darauf ankommt, ob der Zugewinnausgleich am Ende tatsächlich rechtlich entstanden ist oder nicht. Maßgeblich sei vielmehr, ob die Grundstücksübertragung objektiv im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem bestehenden oder künftigen Zugewinnausgleichsanspruch vereinbart wurde. Genau das war hier der Fall: Die Übertragung sollte ausdrücklich auf eine mögliche Zugewinnausgleichsforderung angerechnet werden. Damit handelte es sich nach Auffassung des Gerichts um einen entgeltlichen Vorgang.
Grundsätze der BFH-Rechtsprechung ausgedehnt
Das Gericht stützte sich dabei auf eine gefestigte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die Grundstücksübertragungen im Rahmen des Zugewinnausgleichs als entgeltliche Anschaffungsvorgänge qualifiziert. Diese Grundsätze galten bislang vor allem für Fälle, in denen der Zugewinnausgleich im Zuge einer Scheidung durchgeführt wurde. Der 9. Senat hat den Anwendungsbereich nun deutlich erweitert: Die Entgeltlichkeit soll auch dann bejaht werden, wenn es sich um einen vorzeitigen Zugewinnausgleich nach den entsprechenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt. Und sie soll selbst dann gelten, wenn die Zugewinnausgleichsforderung noch nicht förmlich tituliert ist, sondern nur vorbereitet oder vorweggenommen wird.
Der Ausgangsgedanke ist dabei klar: Wer Grundbesitz überträgt, um damit einen Anspruch des anderen Ehegatten abzugelten – sei es gegenwärtig oder künftig –, erbringt eine wirtschaftliche Gegenleistung. Die Übertragung geschieht nicht aus freien Stücken, sondern im wirtschaftlichen Austauschverhältnis. Das begründet Entgeltlichkeit, unabhängig davon, ob der Zugewinnausgleich später tatsächlich vollständig abgewickelt wird oder nicht.
Praxisbedeutung und Ausblick
Das Urteil hat erhebliche praktische Relevanz für Ehegatten, die sich im Trennungs- oder Scheidungsverfahren befinden und dabei Immobilien untereinander übertragen. Wer nach einer solchen Übertragung Grundstücke innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußert und dabei Gewinne erzielt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt diese Gewinne der Einkommensteuer unterwirft – selbst wenn die Scheidung letztlich nie vollzogen wurde und ein Zugewinnausgleich formal nie entstanden ist.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Grundstücke in Trennungsphasen übertragen werden und dabei ausdrücklich auf zukünftige Ansprüche angerechnet werden sollen. In solchen Konstellationen dürfte nach der Logik des Gerichts stets von einer entgeltlichen Anschaffung
25.05.2026 - Daniel Eilenbrock
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