Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage: Aktuell kein Steuerabzug
BFH, Urteil v. 14.1.2025, IX R 19/24; veröffentlicht am 25.2.2025
Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ab dem 01.12.2020 volle Rechtsfähigkeit zuerkannt (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG dient der ordnungsgemäßen Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Zugehörigkeit des Vermögens
Das in die Erhaltungsrücklage eingezahlte Vermögen gehört ausschließlich der Gemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer erwirbt somit keinen frei veräußerbaren Anteil am Verwaltungsvermögen der WEG.
Sachverhalt: Hausgeldzahlungen und steuerliche Behandlung
Im konkreten Fall erzielten zusammen veranlagte Ehegatten Einkünfte aus der Vermietung zweier Eigentumswohnungen. Bei der Einkünfteermittlung wurden lediglich die tatsächlichen Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage als Werbungskosten berücksichtigt.
Die Kläger begehrten hingegen, neben den Entnahmen auch die vollständigen Zuführungen zur Erhaltungsrücklage als Werbungskosten abziehen zu können. Sie argumentierten, dass durch die volle Rechtsfähigkeit der WEG ab dem 01.12.2020 ein solcher Abzug zulässig sei.
Das Finanzamt lehnte den Abzug der Rücklagenzuführungen ab. Im anschließenden Einspruchsverfahren befasste sich das Finanzgericht Nürnberg mit dem Fall.
Entscheidung des BFH
Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision mit Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24 (veröffentlicht am 25.02.2025) als unbegründet zurück.
a) Kein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang
Ein Abzug der Rücklagenzuführung als Werbungskosten scheidet aus, da bei Einzahlung noch kein hinreichend konkreter Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht.
b) Abzug erst bei tatsächlicher Verwendung
Werbungskosten können erst dann berücksichtigt werden, wenn die Erhaltungsrücklage tatsächlich verwendet wird – etwa durch Auszahlung für Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Erst mit der Verausgabung steht fest, ob die Mittel steuerlich als Erhaltungsaufwand anzusetzen sind.
Praxisfolgen
Die Entscheidung des BFH bestätigt die bisherige Verwaltungsauffassung:
- Rücklagenzuführungen lösen noch keinen steuerlichen Abzug aus.
- Sonderumlagen sind ebenfalls erst bei tatsächlichem Verbrauch abziehbar – entweder bei Auszahlung oder bei Genehmigung der Jahresabrechnung.
- Für Steuerermäßigungen nach § 35a Abs. 3 EStG gilt ebenfalls: Erst bei Verausgabung über die Erhaltungsrücklage sind die Aufwendungen zu berücksichtigen.
Relevanz für Immobilienbewertung
In diesem Zusammenhang gewinnt auch die fundierte Bewertung durch einen Immobiliengutachter an Bedeutung. Gerade bei geplanten Instandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungen ist es ratsam, den Zustand und den Wert des Gemeinschaftseigentums professionell einschätzen zu lassen. Ein qualifizierter Immobiliengutachter kann helfen, künftige Investitionen besser zu planen und die Auswirkungen auf den Immobilienwert realistisch einzuschätzen – ein nicht zu unterschätzender Aspekt, insbesondere für Vermieter im steuerlichen Kontext.
Ausblick
Die Finanzverwaltung dürfte die Entscheidung kurzfristig umsetzen. Ruhende Einspruchsverfahren, die auf das BFH-Urteil warteten, werden wohl zeitnah negativ beschieden. Offen ist weiterhin, ob und wie Rücklagenzuführungen bei bilanzierenden Eigentümern als Wirtschaftsgut zu aktivieren sind – eine für Gewinneinkünfte potenziell bedeutsame Frage.
Fazit
Die Zuführung von Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage stellt aktuell keinen abzugsfähigen Werbungskostenaufwand dar. Erst die tatsächliche Verwendung der Mittel begründet eine steuerliche Berücksichtigung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
30.05.2025 - Daniel Eilenbrock
Auf Twitter teilen Auf Facebook teilen
Ihre Bewertung, Kommentar oder Frage an den Redakteur
Haftungsausschluss - Die EMH News AG übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Empfehlungen sowie für Produktbeschreibungen, Preisangaben, Druckfehler und technische Änderungen. (Ausführlicher Disclaimer)