Instandhaltung vs. Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Warum Instandhaltungskoten manchmal auch Anschaffungskosten sind

 

Anschaffungsnahe Herstellungskosten können immer nur innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie entstehen. Und zwar dann, wenn man Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, die netto mehr kosten, als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Folge daraus ist, dass die Kosten nicht sofort als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden können. Stattdessen müssen die Kosten als Anschaffungskosten behandelt werden. Bedeutet: Die Kosten erhöhen die Abschreibungsbemessungsgrundlage des Gebäudes und werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

 

Wie berechnet sich die dreijährige Frist?

 

Die Frist muss taggenau berechnet werden. Relevant ist hier auch leider ausschließlich, welche Maßnahmen zu welchen Kosten innerhalb dieser drei Jahre durchgeführten wurden. Wann Rechnungen bezahlt oder wann einzelne Maßnahmen abgeschlossen wurden, ist völlig egal. Im Zweifel muss man die Kosten durch Schätzung ermitteln. Das Einzige, was nicht unter diese 15%-Grenze fällt, sind die Kosten für eine echte Erweiterung des Gebäudes. Zum Beispiel wenn ihr einen Wintergarten anbaut, den es vorher nicht gab.

 

 

Welche Kosten werden bei den 15% berücksichtigt?

 

Das sind auf jeden Fall die „normalen“ Erhaltungsaufwendungen. Also der neue Fassadenanstrich, das neue Treppengeländer, die Erneuerung des Daches oder der Heizung.

Wenn man eine Bruchbude kauft, die insgesamt gar nicht betriebsbereit ist, weil zum Beispiel das Badezimmer nicht nutzbar ist, dann muss sie ja erstmal in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden. Und die Kosten dafür sind immer Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die dann abgeschrieben werden müssen. Hier gibt es aber noch ein anderes Problem: Obwohl die Kosten ja eh schon abgeschrieben werden müssen, muss man sie bei der 15%-Grenze berücksichtigen.

 

Wie sieht das mit den 15% bei Arbeiten an einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses aus?

 

Wenn ihr nur eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus renoviert, könnt ihr euch relativ entspannt zurücklehnen. Die 15% beziehen sich in diesen Fällen nämlich auf eure Anschaffungskosten für das komplette Gebäude und nicht auf die anteiligen Anschaffungskosten für einzelne Wohnungen.

 

Verteilung von Instandhaltungskosten

 

Bei den Vermietungseinkünften muss man die „normalen“ Instandhaltungskosten in der Regel in dem Jahr ansetzen, in dem man sie bezahlt. Es gibt hier aber einen Weg, auf dem man trotzdem noch ein bisschen Steueroptimierung betreiben kann. Und das funktioniert über die gleichmäßige Verteilung von größeren Instandhaltungskosten auf zwei bis fünf Jahre. Das funktioniert immer dann, wenn das Gebäude im Privatvermögen ist und überwiegend Wohnzwecken dient. Um „überwiegend“ zu Wohnzwecken genutzt zu werden, muss mehr als die Hälfte der Nutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen.

Good to know: Verkauft ihr, bevor die Verteilungsdauer abgelaufen ist, sind die Kosten, die bis dahin dann noch nicht angesetzt wurden, im Veräußerungsjahr anzusetzen.

Genauso funktioniert das, wenn ihr das Gebäude in ein Betriebsvermögen einbringt oder wenn ihr das Gebäude nicht mehr vermietet.

Gehört euch die Immobilie nicht alleine, müsst ihr die Aufteilung für alle Eigentümer einheitlich auf den gleichen Zeitraum aufteilen.

 

13.01.2022 - Helen Dieckhöfer - hd@ntg24.de & Sarah Klinkhammer - sk@ntg24.de

 

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