Achtung: Wartungskosten für Rauchmelder im Mietverhältnis richtig erklären!
LG München I, Pressemitteilung vom 16.04.2021 zum Urteil 31 S 6492/20 vom 15.04.2021
Die Nebenkostenabrechnung – ein leidiges Thema bei Vermietung zwischen Vermieter und Mieter. Es gibt zahlreiche Rechtsstreitigkeiten diesbezüglich und jedes Jahr gibt es neue Problematiken. Heute stehen daher mal die Wartungsarbeiten für Rauchmelder / Brandmelder im Fokus. Müssen diese vom Mieter getragen werden?
Der vorliegende Streitfall:
Ein Vermieter hatte für das Kalenderjahr 2018 dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung zugesandt, aus der eine Nachzahlung i.H.v. ca. 300€ gefordert wurde. In der Abrechnung waren 16,63€ für die Wartung der Rauchmelder enthalten. Diese war jedoch im Mietvertrag unter der Position „Sonstige Betriebskosten“ nicht aufgeführt, sodass der Mieter sich weigerte, diese zu bezahlen, da keine vertragliche Vereinbarung hierfür existiere.
Im Mietvertrag war lediglich im §3 des Vertrages folgendes geregelt worden:
§ 3 Ziff. 2 Nr. 17 lautet: „Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“.
§ 3 Ziff. 7 lautet: „Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“
Das Amtsgericht in München gab dem Vermieter aufgrund seiner Klage (Az. 453 C 566/20) mit Urteil vom 11.05.2020 in erster Instanz Recht und forderte den Anklagten zur Zahlung der Nebenkosten auf. Zur Begründung führte das Amtsgericht auf, dass der Vermieter aufgrund des §3 im Mietvertrag alles ordnungsgemäß aufgeführt habe und die Zahlungsaufforderung somit rechtmäßig sei. Hiergegen ging der Mieter in Revision.
Das Urteil vom Landgericht in München:
Das Landgericht nahm sich der Sache nochmal neu an und beurteilte hinsichtlich der Wartungskosten für die Brandmelder den Streitfall etwas anders, mit der Folge, dass die Klage seitens des Vermieters abgewiesen wurde.
Grundsätzlich dürften zwar Betriebskosten (auch die Wartung der Brandmelder) mit dem Mieter abgerechnet werden, jedoch bedarf es hierfür eine vorherige ausdrückliche Erklärung (z.B. Mietvertrag oder eine Ergänzung hierzu), dass diese Kosten in der Endabrechnung aufgeführt werden. Der Begriff „Sonstige Betriebskosten“ wie im Mietvertrag des aufgeführten Sachverhalts reicht als Erklärung hierfür nicht aus, sondern es muss klar benannt werden, welche Kosten hierunter fallen (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung).
Die Umlagefähigkeit der Wartungsarbeiten an Brandmeldern wird hingegen nicht angezweifelt, da es sich bei dieser Maßnahme um Modernisierungsmaßnahmen handelt, wozu der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Auch die Öffnungsklausel „Sonstige Betriebskosten“ steht dem grundsätzlich nicht nach, sofern zwischen Mietvertrag und Endabrechnung noch eine zusätzliche Erklärung vorgelegt wird.
Das Fazit und die Folgen aus dem Urteil:
Das Urteil des Landgerichts führt bei der Nebenkostenabrechnung zu mehr Transparenz zwischen Vermieter und Mieter und fordert Vermieter auf, die Betriebskosten, welche umgelegt werden sollen, im Vorhinein zu erläutern. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern / Brandmeldern können auf den Mieter umgelegt werden, sie müssen allerdings vorher als Ergänzung zum Mietvertrag erklärt werden, wenn sie nicht bereits ausdrücklich im Mietvertrag genannt sind.
Hier kann sich der Vermieter z.B. auf das BGH Urteil vom 17.06.2015 (VIII ZR 216/14) beziehen und klarstellen, dass er hierzu gesetzlich verpflichtet sei und der Mieter dies auch zu dulden hat.
Gibt es im Vorhinein der Endabrechnung eine solche Erklärung oder ist sie bereits im abgeschlossen Mietvertrag enthalten, steht der transparenten Abrechnung nichts mehr im Wege – hoffentlich.
19.04.2021 - Daniel Eilenbrock - de@ntg24.de
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Norbert Reisert
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22.04.2021 08:50:43 Uhr
Ich habe alles gut verstanden und kann es auch umsetzen
Danke
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