Immobilien und Steuern
Wie ermittle ich die Anschaffungskosten?
Wer vermietet, muss eine Steuererklärung abgeben, das wissen die meisten. Aber wie ermittelt man denn die Einkünfte und wie die Anschaffungskosten beziehungsweise die Abschreibung?
Wer als Privatperson Vermieter ist, hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die Ermittlung dieser Einkünfte ist in der Theorie recht simpel: Mieteinnahmen minus Kosten, die im betreffenden Jahr eingenommen beziehungsweise ausgegeben wurden, fertig.
Bei genauerer Betrachtung, kommen dann doch ein paar Kniffe dazu.
Die Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete, sondern auch aus den eingenommenen Mietnebenkosten.
Unter die sogenannten Werbungskosten fällt alles Mögliche.
Das wichtigste dabei ist wohl aber die Abschreibung.
Die Anschaffung einer Immobilie kann man nicht direkt im Jahr der Anschaffung voll von der Steuer absetzen, sondern die Kosten werden über die sogenannte Nutzungsdauer verteilt, wobei das nur auf die Kosten für das Gebäude zutrifft, die Kosten für das Grundstück werden nicht abgeschrieben, denn Grundstücke sind nicht abnutzbar. Meistens wird das über 50 Jahre verteilt, sodass man bei 2% Abschreibung pro Jahr landet.
Handelt es sich aber um ein altes Gebäude, das schon vor 1925 fertiggestellt wurde, sind es 2,5% pro Jahr, also 40 Jahre bis zur vollständigen Abschreibung.
Da man aber ja mit einem Gebäude in der Regel auch ein Grundstück kauft, auf dem es steht, muss man erstmal ausrechnen, wie hoch denn die Anschaffungskosten nur für das Gebäude überhaupt sind.
Wird der Kaufpreis im Kaufvertrag schon auf das Grundstück und das Gebäude aufgeteilt, könnt ihr auf jeden Fall versuchen, diese Aufteilung als Basis zu nehmen. Wenn die nicht völlig unrealistisch ist, erkennt das Finanzamt die dann auch meistens an. Nicht völlig unrealistisch heißt, dass sich das Ganze an den tatsächlichen Verkehrswerten orientieren sollte.
Wenn es keine Aufteilung im Kaufvertrag gibt, dann gibt es vom Bundesfinanzministerium eine Aufteilungshilfe, mit der man die Aufteilung auch berechnen kann oder man kann natürlich auch einen Gutachter einschalten, was natürlich aber meistens nicht so günstig sein dürfte. Im Zweifel könnt ihr euch für das Unterfangen natürlich auch einen Steuerberater zur Seite holen.
Dann gibt es ja aber auch noch Anschaffungsnebenkosten.
Manche davon sind klar dem Gebäude oder dem Grundstück zuordenbar. Bei manchen geht das aber auch nicht und die müssen dann auch aufgeteilt werden und zwar in dem Verhältnis, in dem auch der Kaufpreis aufgeteilt wird. Hier mal ein paar Beispiele für Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung, Kosten für die tatsächliche Grundbucheintragung, Maklerprovisionen oder auch Fahrtkosten für Besichtigungen oder Termine im Zusammenhang mit dem Kauf.
Das, was dann am Ende als Anschaffungskosten für euer Gebäude rauskommt, ist die sogenannte AfA-Bemessungsgrundlage, also der Wert, der dann mit 2 oder 2,5% pro Jahr abgeschrieben wird. Im Jahr der Anschaffung müsst ihr den jährlichen Abschreibungswert dann aber noch anteilig runterbrechen auf die Monate, in denen euch das Gebäude schon wirtschaftlich gehörte. Der Zeitpunkt hierfür ist im Regelfall der sogenannte Übergang von Nutzen und Lasten, der im Kaufvertrag geregelt wird.
Finanzierungskosten, also Zinsen und so weiter sind aber keine Anschaffungskosten, werden deshalb auch nicht abgeschrieben und sind demnach immer einfach im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Und Achtung: Dazu gehören auch sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit einer Grundschuld entstehen!
Natürlich hat man aber auch noch laufende Kosten für so eine Immobilie, die als Werbungskosten abziehbar sind. Dazu gehören Energiekosten, die Grundsteuer, Fahrtkosten oder auch beispielsweise Gärtner oder Handwerker.
Sogenannte Instandhaltungen sind dabei grundsätzlich auch Werbungskosten, aber hier müsst ihr ein bisschen aufpassen.
Denn wenn ihr mehr als 15% netto der Anschaffungskosten des Gebäudes in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für Instandhaltungskosten ausgebt, werden das sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die dann auch abgeschrieben werden müssen. Gleiches gilt übrigens auch für so umfassende Änderungen an der Immobilie, dass ihr eigentlich etwas neues schafft, statt nur instand zu halten.
30.12.2021 - Helen Dieckhöfer - hd@ntg24.de & Sarah Klinkhammer - sk@ntg24.de
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