Geht die Rallye bei Alexandria Real Estate weiter? Die Zahlen sprechen für sich

Alexandria Real Estate vermietet Spitzenimmobilien an Spitzenunternehmen

 

Alexandria Real Estate (US0152711091) hat weiter keinerlei Probleme mit den Mieteinnahmen. Die Zahlungsmoral der Mieter ist ausgesprochen hoch und liegt über 99 %. Zuletzt im April lag die Zahlungsmoral bei 99,4 %. Das ist keineswegs selbstverständlich, denn der Office-REIT vermietet ausschliesslich an Gewerbe und auch in den USA gibt es viele Bereiche in der Privatwirtschaft, denen es durch die Covid-19-Krise sehr schlecht geht. Den Einzelhandel und die Malls möchte ich stellvertretend für viele andere nennen. 

Die hohe Zahlungsmoral verwundert aber nicht weiter, wenn man sich die Struktur der Mieter ansieht. Alexandria vermietet zu 90 % an Pharma- und Biotechfirmen. Die restlichen 10 % der Mieter stammen aus der Technologiebranche. Alexandria vermietet auch nicht nur „nackte“ Büroräume, sondern komplette Infrastruktur. Das reicht von eingerichteten Laboren bis hin zu einem kompletten Campus. Man besitzt dabei die Immobilien nicht nur, sondern betreibt sie auch, was zusätzliche Einnahmen generiert. 

 

Alexandria vermietet Spitzenimmobilien an Spitzenunternehmen

 

Die Liste der Klientel liest sich wie das Who's Who. Unter anderem vermietet man an Novartis, Pfizer, Roche, Merck, Gilead, Amgen, Lilly, Abbott, Johnson & Johnson, Sanofi, AstraZeneca, GSK, Moderna, Novavax, usw. Auch aus dem Technologiesektor kann man die grössten Unternehmen zu seinen Kunden zählen. Amazon, Facebook und Google zählen unter anderem dazu. Sogar Googles erster Campus gehörte Alexandria und wurde von der Gesellschaft betrieben. 

 

 

Die Zahlen des 1. Quartals waren durchwachsen. Der Umsatztrend war weiterhin positiv. Man erzielte einen Umsatz aus Mieteinnahmen in Höhe von 479 Mio. US-Dollar, was mehr als 9 % über dem Vorjahresniveau lag. Insgesamt betrugen die Umsätze 480 Mio. US-Dollar. Die operativen Kosten erhöhten sich jedoch deutlich. Der Gewinn je Aktie schrumpfte daher entsprechend auf 0,04 US-Dollar je Aktie, nach 0,14 US-Dollar je Aktie im Vorjahresquartal. Das war auf den ersten Blick enttäuschend, hatte aber einen positiven Hintergrund, denn:

Der wichtigste Posten, der die Gewinn- und Verlustrechnung belastete, stammt aus einer Refinanzierung im Februar. Alexandria hatte neue langlaufende Anleihen mit einem Nominal von insgesamt 1,75 Mrd. US-Dollar emittiert. Zum einen emittierte man 900 Mio. US-Dollar mit einem Kupon von 2,00 % und einer Fälligkeit im Jahr 2032. Zum anderen emittierte man 850 Mio. US-Dollar mit einem Kupon von 3,00 % und einer Fälligkeit im Jahr 2051. 

Die Erlöse wurden zum Teil genutzt, um eine Anleihe mit Fälligkeit im Jahr 2024 vorzeitig zu tilgen. Die Anleihen haben ein Nominal von 650 Mio. US-Dollar und tragen einen Kupon von 4,00 % p.a. Alexandria erschlug mit dieser Refinanzierung zwei Fliegen auf einmal. Erstens verbesserte sich das Fälligkeitsprofil deutlich und zweitens reduzierte man die durchschnittliche Zinsbelastung. Der Preis dafür war eine Gebühr, ähnlich der deutschen Vorfälligkeitsentschädigung, die Alexandria vorab 67,2 Mio. US-Dollar kostet. Kosten, die sich mit dem günstigeren Fremdkapital jedoch schnell amortisieren werden. Die um diesen Betrag bereinigten FFO (funds from operations) lagen bei 263 Mio. US-Dollar nach 221 Mio. US-Dollar im Vorjahr. 

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28.04.2021 - Mikey Fritz - mf@zuercher-boersenbriefe.ch

 

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