Immobilienverkauf: Wann beginnt und endet die Zehnjahresfrist?
Notarvertrag entscheidet – nicht der Eigentumsübergang
Wer eine Immobilie im Privatvermögen verkauft, muss den Gewinn daraus unter bestimmten Umständen versteuern. Entscheidend ist dabei die sogenannte Zehnjahresfrist: Liegt zwischen Kauf und Verkauf weniger als ein Jahrzehnt, greift die Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft nach dem Einkommensteuergesetz. Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Beschluss noch einmal klar bestätigt, welcher Zeitpunkt für die Fristberechnung maßgeblich ist – und eine Revision gegen das vorinstanzliche Urteil des Finanzgerichts Bremen abgelehnt.
**Vertragsschluss zählt, nicht der Grundbucheintrag**
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist kommt es nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auf den Abschluss der schuldrechtlichen Verträge an – also in der Regel auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kauf- beziehungsweise Veräußerungsvertrags. Nicht ausschlaggebend ist hingegen, wann das wirtschaftliche oder zivilrechtliche Eigentum tatsächlich auf den Käufer übergeht. Der Übergang des Eigentums erfolgt im Grundstücksrecht erst mit der Eintragung im Grundbuch und dem Besitzübergang – dieser Zeitpunkt liegt regelmäßig Wochen oder Monate nach dem Notartermin. Für die Fristberechnung spielt das aber keine Rolle.
Diese Grundlinie hat der Bundesfinanzhof bereits in mehreren Urteilen der vergangenen Jahre gefestigt. Die Begründung ist dabei konsequent: Der Gesetzgeber will mit der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte Wertzuwächse erfassen, die ein Steuerpflichtiger innerhalb eines bestimmten Zeitraums realisiert. Sobald beide Vertragsparteien den Kaufvertrag bindend unterzeichnet haben und sich nicht mehr einseitig davon lösen können, gilt die wirtschaftliche Entscheidung als gefallen – unabhängig davon, wann der Schlüssel übergeben oder das Grundbuch umgeschrieben wird.
**Bindung beider Vertragsparteien als Schlüsselkriterium**
Ein wichtiger Aspekt dieser Rechtsprechung betrifft Konstellationen, in denen zum Zeitpunkt der Einigung noch nicht alle Vertragsparteien vollständig an ihre Erklärung gebunden sind. In solchen Fällen verschiebt sich der maßgebliche Zeitpunkt auf das Ereignis, durch das die volle Bindungswirkung des Vertrags hergestellt wird. Die Rechtsprechung verwendet deshalb bewusst das Wort „grundsätzlich", wenn sie auf den Vertragsschluss abstellt – um Ausnahmekonstellationen nicht auszuschließen.
Im Regelfall einer notariellen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ist die Sache jedoch eindeutig: Mit der Beurkundung sind beide Seiten gebunden, der Vertrag ist wirksam geschlossen. Ab diesem Datum läuft die Frist. Wer also eine Immobilie kauft und genau zehn Jahre und einen Tag nach dem Notartermin einen neuen Kaufvertrag beurkunden lässt, bleibt steuerfrei – selbst wenn der tatsächliche Eigentumsübergang noch aussteht.
**Keine grundsätzliche Bedeutung – Revision gescheitert**
Im konkreten Fall hatte der Kläger versucht, eine Revision beim Bundesfinanzhof zu erwirken, indem er der strittigen Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zusprach. Damit scheiterte er jedoch. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass die Frage, auf welchen Zeitpunkt bei der Fristberechnung abzustellen ist, längst abschließend geklärt sei. Die einschlägige Rechtsprechung sei nicht nur gefestigt, sondern ständig – und werde im juristischen Schrifttum nahezu einhellig geteilt.
Eine Zulassung der Revision zur Fortbildung des Rechts lehnte der Bundesfinanzhof aus denselben Gründen ab. Da keine klärungsbedürftige Rechtsfrage vorlag, blieb kein Raum für eine revisionsrechtliche Überprüfung. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Kläger.
**Praktische Bedeutung für Immobilieneigentümer**
Für Eigentümer von Immobilien im Privatvermögen hat diese Rechtsprechung erhebliche praktische Konsequenzen. Wer eine Immobilie verkaufen möchte und dabei die Zehnjahresfrist im Blick hat, sollte sich nicht auf den geplanten Übergabetermin oder den erwarteten Grundbucheintrag verlassen. Allein der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrags sowie der Abschluss des Veräußerungsvertrags sind steuerlich relevant.
Gerade in der Praxis kommt es vor, dass zwischen Beurkundung und tatsächlicher Übergabe einer Immobilie mehrere Monate vergehen – etwa weil aufschiebende Bedingungen vereinbart wurden oder die Finanzierung noch aussteht. Wer in diesem Zeitraum knapp an der Zehnjahresgrenze kratzt, sollte die Terminplanung für den Notartermin sorgfältig prüfen. Ein zu früh angesetzter Beurkundungstermin kann dazu führen, dass der Gewinn aus dem Verkauf vollständig der Einkommensteuer unterliegt – auch wenn der Käufer die Immobilie wirtschaftlich noch gar nicht übernommen hat.
Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 18.06.2026 (Az. IX B 24/26).
20.08.2026 - Daniel Eilenbrock
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