Mietrecht aktuell: BGH bestätigt Parameter für Eigenbedarfskündigung
Erleichterung für Vermieter: Eigenbedarfskündigung bedarf nur bestimmter Einhaltungen
Wer kennt es nicht? – Die Eigenbedarfskündigung. Ein Vermieter fordert den Mieter auf, die Wohnung zu räumen, da Eigenbedarf, also die Nutzung von privaten Zwecken, sei es durch Kinder oder durch einen selbst, angekündigt wird. Doch was gilt hierbei zu beachten? Welche Inhalte bedarf es, damit die Kündigung des Mietverhältnisses rechtmäßig ist?
Streitfall und Hintergrund:
Im Streitfall hatte ein Vermieter seinem Mieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Im Kündigungsschrieben führte er aus, der Sohn würde aufgrund beruflicher Zwecke sich wohnlich vergrößern müssen und müsse aus diesem Zweck in die besagte Wohnung. Die Kündigung wurde jedoch seitens des Mieters nichts akzeptiert und so klagte der Vermieter auf sein Recht – doch erst vergeblich.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ohne Beweisaufnahme ab, da aus ihrer Sicht die Kündigung bereits aufgrund formeller Fehler nicht rechtmäßig sei. Die Angabe, der Sohn benötige eine größere Wohnung, reiche nicht aus um eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Eigenbedarf zu erreichen. Vielmehr müssten bestimmte Parameter eingehalten werden. So seien Angaben zu bisherigen Wohnung des Sohnes nach Größe und Anzahl der Zimmer erforderlich, da der Mieter in der Lage sein müsste, diese Angaben zumindest überschlägig überprüfen zu können.
Im Zuge des Verfahrens über die gegen die Urteile eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde konnten sich zwar beide Mietparteien einig werden, doch der BGH hatte noch über die Kostenverteilung zu entscheiden und begründete gleichzeitig mit Beschluss vom 09.02.2021 die aktuelle Rechtsauffassung.
BGH: Eigenbedarfskündigung war rechtens!
Der BGH teilte die Kosten auf beide Parteien auf, sodass jede Partei ihre eigenen Anwaltskosten übernehmen musste. Für die Frage, wer die Kosten aus einem Verfahren zu tragen hat, kommt es darauf an, ob die Nichtzulassungsbeschwere zu einer Zulassung der Revision geführt hätte und wie die gerichtliche Entscheidung ausgefallen wäre.
Hier urteilte der BGH zugunsten des Vermieters und führte auf, dass die vom Landgericht geforderten Parameter deutlich überzeugen seien. Gem. §573 Absatz 3 BGB besteht lediglich die Verpflichtung, die Kündigung seitens des Vermieters zu begründen – eine ausführliche Begründung wird hingegen nicht gefordert. Die Begründung bedarf daher keiner Details, sondern es müsse vielmehr klargestellt sein, dass die Kündigung zwischen Eigenbedarf und anderer Gründe unterschieden werden könnte, so der BGH. Folgende zwei Parameter müssen darüber hinaus bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegen:
1. Angabe der Person mit vollständigen Namen, für die die Wohnung benötigt wird, und
2. Kundgebung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat.
Im Streitfall wurden diese Voraussetzungen im Kündigungsschreiben erfüllt, sodass eine rechtliche Absicherung und Unterscheidung durch den Vermieter ordnungsgemäß durchgeführt worden ist.
Die vom Landgericht zusätzlich geforderten Voraussetzungen sind nach Meinung des BGHs lediglich für die Begründetheit der Kündigung, also nicht formell, sondern materiell von Bedeutung. Bestehen seitens des Mieters ernsthafte Zweifel an der Kündigung durch Eigenbedarf, so hat der Vermieter die Verpflichtung, dies im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären. Im formellen Kündigungsschreiben ist dies jedoch nicht von Bedeutung.
Aufgrund der Einigung beider Mietparteien im Vorfeld wurde die Entscheidung nicht an das Landgericht zurückgewiesen mit der Folge, dass eine Beweisaufnahme nicht durchgeführt wurde. Die Kostenaufteilung ist daher aufgrund des offenen Prozessausgans als angemessen zu bewerten.
Das Fazit:
Die Kommentierung des BGHs zeigt deutliche Unterschiede zwischen den formellen und den materiellen Rahmenbedingungen einer ordnungsgemäßen Kündigung durch Eigenbedarf auf. Beim Kündigungsschreiben bedarf es daher keiner Details, sondern die Nennung der Person und die Absichten reichen aus, um eine Kündigung zumindest formell zu bewirken. Haben Mieter ernsthafte Zweifel an der Kündigung muss dies offengelegt werden. Um auf Nummer sicherzugehen empfiehlt es sich jedoch schon bei Kündigung etwas auszuschweifen – manchmal ist mehr einfach zielführender, auch wenn nicht rechtlich verlangt.
23.04.2021 - Daniel Eilenbrock - de@ntg24.de
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