Kassiert Vonovia am Mittwoch die Jahresprognose?

Frankfurt ist skeptisch und verkauft Vonovia vor den Zahlen ab

 

Kassiert Vonovia am Mittwoch die Jahresprognose? Das wirtschaftliche Umfeld in Deutschland und Europa hat sich im 2. Halbjahr spürbar eingetrübt, während die Zinsmärkte weiterhin auf hohem Niveau notieren und eine massive Ausweitung der deutschen Staatsverschuldung einpreisen, was den Immobilienmarkt schwächt. 

Die Vonovia (DE000A1ML7J1) Aktien rauschen vor den Zahlen in den Keller. Schon vor dem letzten Kursrutsch, der Ende Oktober einsetzte, war die Performance der Aktien alles andere als berühmt. Aktuell fast -13 % seit Jahresbeginn, während der DAX im selben Zeitraum mehr als 21 % bisher zulegen konnte. Die Aktien der grössten europäischen Immobiliengesellschaft hinken somit dem Markt 34 Prozentpunkte hinterher.

 

 

Die Entwicklung der Hypothekenzinsen hat in diesem Jahr nicht geholfen. Den Jahrestiefstpunkt verzeichneten wir mit dem Jahresbeginn. Danach ging es steil nach oben mit dem Zinsniveau. Angetrieben unter anderem von der geplanten und historisch hohen Neuverschuldung der Bundesregierung. Das aktuelle und geplante Angebot an neuen deutschen Staatsschulden liegt weit über dem, was der Markt in der Vergangenheit im Mittel gewöhnt war. Da man zudem weiss, dass noch sehr viel „Material“ auf den Markt kommen wird, bleibt das Zinsniveau auch auf dem erhöhten Niveau. Wer aktuell neue Hypotheken mit einer Laufzeit von beispielsweise 10 Jahren für ein Objekt in Deutschland aufnimmt oder eine Refinanzierung anstrebt, der liegt bei mindestens 3,60 % p. a. und mehr. Der Aufschlag für die Verschuldungsorgie der deutschen Bundesregierung beträgt damit rund 45 Basispunkte zum Jahresbeginn. Bei den ganzen langen Laufzeiten liegt der Aufschlag leicht darüber bei rund 50 Basispunkten. Analog dazu auch die Entwicklung am Anleihemarkt, sodass sich für die Immobiliengesellschaften in Deutschland unter Strich eine klare Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen seit Jahresbeginn ergeben hat. 

 

Kassiert Vonovia die Jahresprognose?

 

Das erhöhte Zinsniveau hat einen direkten diametralen Einfluss auf die Bewertungsergebnisse. Je deutlicher sich das Zinsniveau erhöht, desto stärker sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Bewertungen des Immobilienportfolios verbessern. Wie ist eine Bewegung der Zinsstrukturkurve um 45 bis 50 Basispunkte zu bewerten? Die Auswirkungen sind selbstverständlich immer sehr individuell. Aber um die Veränderung in einen Kontext zu bringen, sei gesagt: Im klassischen Asset Management umfassen die potenziellen Schockszenarien immer auch einen schnellen Zinsanstieg. Typischerweise wird simuliert, was passiert, wenn das Zinsniveau schnell um 100 Basispunkte steigt. Ein Anstieg um die Hälfte ist also kein echter Schock, aber ein raues Umfeld. 

Das „bereinigte“ EBITDA für den Gesamtkonzern soll sich 2025 über dem Niveau der letzten drei Geschäftsjahre bewegen. Vonovia wies auf dieser Berechnungsgrundlage in der Vergangenheit jeweils rund 2,6 Mrd. Euro aus. Die Hoffnung des Vorstands ist, dass sich das EBITDA in diesem Jahr am oberen Rand der Spanne in der Nähe von 2,7 bis 2,8 Mrd. Euro wiederfinden wird. Vor Steuern, aber „bereinigt“, sieht man das Ergebnis seit dem Sommer nun bei 1,85 bis 1,95 Mrd. Euro und die Mieteinnahmen bei gut 3,4 Mrd. Euro. Die Börse jedoch glaubt nicht mehr daran und preist nun vor den 9-Monats-Zahlen, die am Mittwoch veröffentlicht werden, eine Korrektur der Jahresprognose nach unten ein.

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04.11.2025 - Mikey Fritz

 

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