Starker Halbjahresbericht von HIAG

HIAG mit starkem Halbjahresabschluss - Schweizer Immobilienmarkt ist wieder in der Hausse

 

Starke Zahlen von der HIAG. Insbesondere das Bewertungsergebnis belegt, dass der Schweizer Immobilienmarkt sich wieder in einer Hausse befindet. Die Mängelliste des Halbjahresberichts ist zudem sehr kurz. 

Die HIAG (CH0239518779) ist keine klassische Immobilienverwaltungsgesellschaft, sondern bearbeitet die gesamte vertikale Wertschöpfungskette im Schweizer Immobilienmarkt. Man ist insbesondere in der Region rund um Zürich, der Deutsch- und Westschweiz tätig und betreibt neben dem Portfoliomanagement und einer eigenen Bewirtschaftung der Liegenschaften vor allem auch die Weiterentwicklung der Areale, einen aktiven Handel mit Objekten und das Projektmanagement. Auch beschränkt man sich nicht auf bestimmte Nutzungsarten, sondern hat Gewerbe-, Industrie- und Wohnflächen im Portfolio. 

 

 

Die stark rückläufigen Marktrenditen im Franken bieten der Branche und auch der HIAG wieder stetigen Rückenwind. Die Erwartung ist, dass die Schweizerische Nationalbank noch im Verlauf des 2. Halbjahres den Franken-Zins in den negativen Bereich reduzieren wird, was die Nachfrage nach Immobilien weiter befördern wird, da die Finanzierungskosten weiter sinken. Die HIAG konnte bereits die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten im 1. Halbjahr von 1,8 % im vergangenen Jahr auf 1,7 % senken. Noch entscheidender für die Nachfrage nach Immobilien ist jedoch, dass sichere Investments wie Sichteinlagen und Staatsanleihen im Franken sehr schnell zu einer Belastung werden, da die Banken sich Gebühren für Einlagen bezahlen lassen werden bzw. der Markt grosse Teile der Zinsstrukturkurve in den negativen Bereich drücken wird. Gebühren für Einlagen und negative Zinsen werden jedoch insbesondere von Privatanlegern und KMUs gemieden wie das Weihwasser vom Teufel. Entsprechend ist es nur eine Frage der Zeit, bis mehr Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt fließt. 

 

Schweizer Immobilienmarkt ist wieder in der Hausse

 

Das sieht man auch bereits an den Zahlen der HIAG für das 1. Halbjahr. Man konnte den Reingewinn deutlich um mehr als 23 % auf 44,64 Mio. Franken steigern, was im Wesentlichen an zwei Faktoren lag: 1) Das Bewertungsergebnis war nicht nur wieder positiv, sondern sprang gleich um 130 % auf 26,6 Mio. Franken. 2) Man war sparsam. Den Betriebs- und Verwaltungsaufwand reduzierte man um -45 % auf 19,73 Mio. Franken. Das Kerngeschäft - der Liegenschaftsertrag - wuchs um knapp 6 % auf 39,29 Mio. Franken. 

Kritisch anzumerken ist die Entwicklung der Funds from Operations. Die FFO I sanken im 1. Halbjahr auf 15,44 Mio. Franken von zuvor 27,78 Mio. Franken. Ein deutlicher Rückgang um -44 % im Jahresvergleich. Der resultierte im Wesentlichen daraus, dass das EBIT bereinigt um das Bewertungsergebnis rückläufig im 1. Halbjahr 2025 war. Nach 34,12 Mio. Franken im Vorjahr jetzt nur noch 28,26 Mio. Franken. Hinzu kam auch noch die einmalige Bildung von Rückstellungen in Höhe von -2,5 Mio. Franken, nachdem man in der Vorjahresperiode eine Rückstellung in Höhe von 256.000 Franken auflösen konnte. Für die Börse ist grundsätzlich die Entwicklung des Immobilienbewertungsergebnisses von herausragender Bedeutung, da es die Grundlage für höhere Bewertungen der Aktien bildet. Die Funds from Operations I bieten jedoch einen klaren Blick auf die Stärke oder Schwäche des unterliegenden operativen Geschäfts, weswegen ein so deutlicher Rückgang durchaus kritisch gesehen werden darf. Auffällig war zudem der Anstieg der Leerstandsquote. HIAG hatte die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren konsequent auf zuletzt (31.12.2024) 3,2 % senken können. Im 1. Halbjahr 2025 ergab sich jedoch ein Anstieg auf 4,4 %. Dieser Anstieg resultiert jedoch aus der Fertigstellung eines grossen Gewerbeobjektes im Mai. Der Sprung in der Leerstandsquote wird sich also bis Jahresende wieder „einpendeln“.

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19.08.2025 - Mikey Fritz

 

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